Maison hors d'eau hors d'air (HEHA) : définition et étapes

Une maison hors d'eau hors d'air (HEHA) est une construction dont la couverture est posée et dont toutes les menuiseries extérieures sont installées. Elle est close et couverte : la pluie et le vent n'entrent plus. Aucun texte de loi ne définit ces deux stades, mais ils servent de jalons dans les contrats et dans le calendrier des paiements. Voici ce que chaque stade recouvre, dans quel ordre il arrive et comment le vérifier avant de payer.

Définition : que signifient hors d'eau et hors d'air ?

Le hors d'eau désigne le stade où les ouvrages de couverture et d'étanchéité du bâtiment sont achevés. La charpente porte sa couverture, en tuiles ou en ardoises, la membrane et la zinguerie sont en place. Le toit protège désormais l'ensemble de la structure des précipitations. Le langage courant parle aussi de maison « close et couverte ».

Le hors d'air désigne le stade suivant : les fenêtres, les portes et les baies vitrées sont posées. L'enveloppe se ferme sur les côtés et le vent ne traverse plus la maison. Les deux stades vont presque toujours ensemble, d'où l'expression « HEHA » pour parler d'une maison livrée à ce niveau d'avancement.

Une notion de chantier, sans définition légale

La fiche de l'ANIL le rappelle à propos d'un arrêt de la chambre criminelle de la Cour de cassation : aucune définition légale de ces stades n'existe. Les juges les apprécient au cas par cas. Dans cette affaire, le stade « hors d'air » n'est pas atteint s'il manque une porte, ni si une seule des ouvertures n'a pas encore son montant et son chambranle. Le contrat doit donc décrire précisément ce qu'il entend par chaque stade. Une mention vague ouvre la porte aux litiges.

Les étapes du chantier, du gros œuvre au second œuvre

Le hors d'eau hors d'air s'insère dans une séquence en quatre temps, que décrit le blog Obat. Le gros œuvre vient d'abord : fondations et élévation des murs. La mise hors d'eau suit, avec la charpente, la couverture et la zinguerie. La mise hors d'air complète l'ouvrage avec les menuiseries. Le second œuvre termine le chantier : isolation, électricité, plomberie, cloisons, revêtements et finitions.

Cet ordre protège les ouvrages sensibles. Un isolant, une plaque de plâtre ou un parquet posés sous un toit non fini absorbent l'humidité et se dégradent. Le second œuvre démarre donc seulement quand le bâtiment est fermé.

Étape	Travaux principaux	Ce que le bâtiment gagne
Gros œuvre	Fondations, élévation des murs ou de l'ossature	La structure porteuse existe
Hors d'eau	Charpente, couverture, membrane, zinguerie	Protection contre la pluie
Hors d'air	Fenêtres, portes, baies vitrées	Protection contre le vent et l'intrusion
Second œuvre	Isolation, réseaux, cloisons, finitions	La maison devient habitable

Hors d'eau hors d'air sur une maison à ossature bois

En construction bois, le bois de structure craint les cycles d'humidification. Le stade hors d'eau prend donc un poids particulier. La charpente et la couverture doivent arriver vite après le montage des murs, et les parois à ossature bois se protègent d'une membrane pare-pluie dès qu'elles sont montées. Les fabricants de membranes indiquent sur leur fiche technique une durée maximale d'exposition en phase chantier. Cette durée varie selon le produit : lisez la fiche de celui que votre constructeur a prévu, puis comparez-la au calendrier réel du chantier.

Les points techniques à surveiller

Le contreventement par panneaux travaille avec la charpente et conditionne la stabilité de l'ouvrage. Les pare-pluie se recouvrent, se scotchent et se relèvent aux jonctions avec les menuiseries. Les appuis de fenêtre et les seuils de porte exigent un traitement soigné, car l'eau s'infiltre d'abord par ces points singuliers. La norme NF DTU 31.2 encadre la construction de maisons à ossature bois, avec ses dispositions sur l'étanchéité et les membranes. Elle sert de référence au contrat.

Le choix de l'essence compte pour la durabilité de la structure. Notre comparatif sur le type de bois à choisir pour l'ossature d'une maison détaille les options courantes.

Hors d'eau hors d'air et paiement : la grille du CCMI

Dans un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), les appels de fonds sont plafonnés par stade d'avancement. L'article R. 231-7 du Code de la construction et de l'habitation fixe cette grille, que la FFB reproduit. La mise hors d'eau déclenche un appel maximal de 60 % du prix convenu, et la mise hors d'air, associée à l'achèvement des cloisons, un appel maximal de 75 %.

Stade	Part cumulée maximale du prix
Ouverture du chantier (dépôt de garantie inclus)	15 %
Achèvement des fondations	25 %
Achèvement des murs	40 %
Mise hors d'eau	60 %
Achèvement des cloisons et mise hors d'air	75 %
Achèvement des équipements, de la plomberie, de la menuiserie, du chauffage et des revêtements extérieurs	95 %

Le décret n° 2019-305 du 11 avril 2019 a rattaché les revêtements extérieurs au palier de 95 %. Avant cette réforme, l'enduit extérieur ne pouvait pas se faire avant le stade hors d'eau sans exposer le constructeur à une sanction pénale pour appel de fonds anticipé. Les articles L. 231-4 et L. 241-1 du même code visent ces paiements réclamés trop tôt.

Un stade non atteint rend l'appel de fonds irrégulier

Selon la fiche de l'ANIL, il y a perception illégale de fonds dès que le stade n'est pas atteint, même si le pourcentage demandé reste inférieur au plafond réglementaire. Le constructeur n'est pas seul visé : la sanction touche aussi le garant de livraison qui appelle des fonds avant l'avancement correspondant. Pour comprendre ce que couvrent ces protections, lisez notre point sur les garanties du constructeur, de la décennale à la livraison. Pour le cadre du contrat lui-même, voyez ce que signifie une maison clé en main dans un CCMI.

Acheter une maison livrée hors d'eau hors d'air

Certains projets s'arrêtent volontairement au stade HEHA. Le constructeur livre l'enveloppe et le client prend en charge le second œuvre, seul ou avec des artisans. Obat présente cette option comme économique, mais elle exige des connaissances techniques ou un suivi de chantier rigoureux. Électricité, plomberie, cloisons, isolation et finitions changent alors de responsable.

Obat avance, à titre indicatif, une fourchette de 800 à 2 000 € le m² pour une maison livrée hors d'eau et hors d'air, relevée en novembre 2026. Cet écart reflète le nombre d'étages, la surface, le terrain, la région, les matériaux, les menuiseries, le type de toiture et l'entreprise retenue. Demandez plusieurs devis chiffrés sur le même descriptif avant de vous fier à ce repère.

Ce que le devis doit préciser

Le descriptif doit lister chaque ouvrage inclus dans le prix : type de couverture, zinguerie, menuiseries (matériau, vitrage, nombre d'ouvrants), et traitement des seuils. Il doit aussi indiquer ce qui reste à votre charge. Un devis qui écrit « hors d'eau hors d'air » sans autre détail ne vous protège pas.

Après le HEHA, la qualité thermique se joue au second œuvre. Notre article sur l'isolation et le confort thermique d'une maison bois habitable à l'année explique les contrôles à exiger avant de fermer les parois.

Guide de mise en œuvre : comment constater le stade atteint

Allez sur le chantier avec le contrat et le descriptif en main. Un constat se fait en quatre vérifications, dans cet ordre.

Couverture : toute la toiture est couverte, faîtage, rives, solins et gouttières compris.
Menuiseries : chaque porte et chaque fenêtre est posée, avec son montant et son chambranle, comme le rappelle l'arrêt commenté par l'ANIL.
Enveloppe : les murs sont montés, les pare-pluie sont fermés et raccordés aux menuiseries.
Documents : le contrat associe bien ce stade au pourcentage d'appel de fonds demandé.

Photographiez chaque façade et chaque ouverture avec la date, puis conservez les clichés avec la facture. En cas de doute sur l'achèvement d'un stade, vous pouvez faire intervenir un professionnel indépendant avant de régler. Si une anomalie ressort, notez-la par écrit et transmettez-la au constructeur avant tout paiement.

Questions fréquentes

Hors d'eau hors d'air et clos couvert : est-ce la même chose ?

Dans l'usage courant, oui. « Clos et couvert » désigne un bâtiment fermé par sa toiture, ses murs et ses menuiseries, ce que recouvrent les deux stades réunis.

Peut-on emménager dans une maison hors d'eau hors d'air ?

Non. Sans isolation, réseaux, cloisons ni finitions, le bâtiment n'est pas habitable. Ces travaux relèvent du second œuvre.

Qui décide que le stade est atteint ?

Aucun texte ne désigne d'autorité. Le contrat et son descriptif servent de référence, et en cas de litige le juge apprécie les faits.

Quelle différence entre une maison HEHA et une maison clé en main ?

Dans l'option HEHA, le client réalise le second œuvre. En clé en main, le constructeur livre une maison dans un état habitable.

Faut-il couvrir la maison avant de monter les murs en ossature bois ?

Non, la couverture vient après la structure. Les parois protégées d'une membrane pare-pluie tiennent pendant le chantier dans la limite d'exposition indiquée par le fabricant.

Un chantier HEHA peut-il s'arrêter là ?

Oui, quand le contrat le prévoit. Le client assume alors le second œuvre, avec ses entreprises ou lui-même.

Glossaire

Hors d'eau: Stade où la couverture et l'étanchéité du bâtiment sont achevées.
Hors d'air: Stade où les portes et fenêtres sont posées.
Gros œuvre: Ouvrages porteurs : fondations, murs ou ossature, planchers, charpente.
Second œuvre: Travaux d'équipement et de finition qui rendent le bâtiment habitable.
CCMI: Contrat de construction de maison individuelle, qui encadre prix, délais et paiements.
Zinguerie: Ouvrages métalliques d'évacuation des eaux : gouttières, descentes, solins.
Pare-pluie: Membrane posée sur l'ossature, qui arrête l'eau et laisse sortir la vapeur.
Contreventement: Dispositif qui stabilise la structure face au vent.
Chambranle: Encadrement fixe d'une porte ou d'une fenêtre.

Sources

Photo : NPS Photo, domaine public, source Wikimedia Commons.

Conclusion

Le hors d'eau hors d'air marque le moment où la maison est fermée et protégée, et celui où le constructeur peut appeler jusqu'à 60 puis 75 % du prix en CCMI. Faites décrire chaque stade dans le contrat, constatez-le sur place porte par porte, et ne payez qu'après vérification.

Information générale, pas un conseil juridique individuel.

Maison Hors d'eau Hors d'air (HEHA) : Définition et étapes